11 января 2018
Условия для оборудования второго этажа квартиры за счет чердачных помещений
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 05.12.2017 №18-КГ17-240 разрешила кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.
При этом, высшая судебная инстанция указала, что владельцы квартиры на последнем этаже многоквартирного дома, которые хотят сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака или технического этажа, должны предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие. Такое согласие выдается либо единогласно на общем собрании с явкой 100%, либо всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия на реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в собрании.
Суть разрешенного Верховным Судом Российской Федерации спора заключалась в том, что владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома (далее также – МКД), пристроили жилую комнату и санузел над помещениями своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний уровень и прорезали в крыше мансардные окна для естественного освещения. Общая площадь квартиры увеличилась на 25 кв. м.
В суд ими были предъявлены: экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства; выписка из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) спорной квартиры путем установления антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. При этом по указанному вопросу «за» проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. В голосовании участвовали собственники, представляющие 68,45% помещений в МКД.
Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру и сочли, что владельцы спорной квартиры получили стопроцентное согласие собственников МКД на реконструкцию, в результате которой не ухудшилось техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом, отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан, произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания, не создает неудобств при его эксплуатации.
Верховный Суд Российской Федерации указал, что:
- собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и чердаки;
- уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции; если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
- ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ предусматривает принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции МКД квалифицированным большинством голосов в тех случаях, когда реконструкция не уменьшает размер общего имущества;
Как следствие, в рассмотренном высшей судебной инстанцией споре согласие 100% собственников помещений в МКД в материалы дела не представлено. Более того, на собрании решался вопрос о реконструкции как таковой, вопрос о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение, не рассматривался.
Дло передано на новое рассмотрение в районный суд, который должен будет учесть позицию ВС РФ.
Прокурор Нижневартовского района
С.В. Филипенко
